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Forum dos Lojistas
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Aluguel sobre Faturamento
É praticado nos shopping centers categoria A[2]. O aluguel sobre faturamento, ou aluguel percentual sobre o faturamento bruto do lojista, é uma indispensável característica desses shoppings. Sem ela, a venda do Direito de Admissão no Shopping[1] se transformaria em uma contravenção penal prevista no art. 43 da Lei do Inquilinato [3]. O aluguel sobre faturamento caracteriza o negócio aluguel em shopping que passa a não mais se confundir com o negócio aluguel de imóveis.
O negócio aluguel de imóveis é pactuado através de contrato típico de locação e a ele se aplica o art. 43 da Lei do Inquilinato[3]. O seu valor é arbitrado, não sobre faturamento, mas sobre o valor do imóvel. Nesse negócio, se o inquilino paga o aluguel no prazo, pouco importa ao locador o valor da faturamento do inquilino. Mas se o valor do imóvel valoriza ou desvaloriza isto, com certeza, repercutirá no valor do aluguel. É praticado nos shopping centers categoria B[21]. O negócio aluguel em shopping é pactuado através de Contrato Atípico de Locação[1] que, por não possuir uma legislação tipificadora, levou os locadores a desenvolveram um conjunto de contratos para procurar definí-lo: Escritura Declaratória de Normas Gerais Regedoras da Locação, Convenção de Condomínio, Regimento Interno, Estatuto da Associação, Instrumento de Cessão de Direito de Integrar a Estrutura Técnica do Shopping (Direito de Admissão no Shopping), Contrato Atípico de Locação[1]. É praticado nos shopping centers categoria A[21]. A falta de divulgação das diferenças entre esses dois tipos de negócios, aluguel de imóveis e aluguel em shopping, tem criado grandes problemas, para o lojista, na área tributária do governo, junto aos juizes e peritos judiciais e até junto aos próprios contadores e advogados do lojista. Aluguel mínimoO aluguel mínimo é um caso particular do aluguel mensal. Se o aluguel mensal é definido como um aluguel sobre faturamento, é óbvio que o aluguel mínimo também deve ser um aluguel mínimo sobre faturamento. Isto é, naquele mês em que o faturamento for muito baixo, aplicando-se o aluguel percentual sobre ele resultará um valor de aluguel também muito baixo; neste caso prevalece o aluguel mínimo. É o que ocorre com a sua conta de eletricidade. O seu pagamento é baseado na quantidade de kWh consumidos. Se você consumiu 600 kWh na sua casa, e se o kWh custar R$ 0,50 você pagará R$ 300,00. Mas, se num determinado mês, você consumir muito pouco, por exemplo 30 kWh, você pagará R$ 50,00. Mas, por que não pagará apenas R$ 15,00? Porque existe um consumo mínimo de 100 kWh. Neste exemplo da conta de luz poderão variar os valores, de acordo com a sua concessionária, mas o conceito principal não muda: se a conta mensal é baseada em kWh, também a conta mínima é baseada em kWh. Nenhum perito judicial irá aplicar o Método da Rentabilidade para resolver uma disputa sobre conta mínima. O perito não vai avaliar as instalações da concessionária, calcular quanto está investido no ramal daquele consumidor, calcular 1 % de rentabilidade mínima etc. Provavelmente a perícia vai analisar outras questões relacionadas ao consumo em kWh: ligações fraudulentas, ligações defeituosas etc. Porque este é o negócio da concessionária: faturamento sobre kWh. O negócio aluguel em shopping é o ganho com aluguel sobre faturamento dos lojistas locatários. Se um perito precisar fazer a avaliação do justo aluguel mínimo de uma loja, deverá, também, se ater ao aluguel sobre faturamento, usando um Método do Faturamento[1]. Por exemplo, poderá fazer uma estimativa de faturamentos potenciais da loja em um ano, mês a mês, considerando a atividade contratada pelo locatário. O mês em que sua avaliação indicar como de menor potencial de faturamento do ano, será o mês do faturamento mínimo. Aplicando o percentual contratado do locatário sobre este valor, terá o aluguel mínimo arbitrado. Se, no exemplo, o perito apurou que fevereiro é o mês mais fraco, com um potencial de faturamento máximo de R$ 100.000,00. Se o locatário tem um aluguel sobre faturamento contratado de 7 %, o seu aluguel mínimo arbitrado será de R$ 7.000,00. Se o lojista faturar menos que R$ 100.000,00 em qualquer mês, deverá pagar um aluguel mínimo de R$ 7.000,00. Se o locador achar que essa loja tem potencial para vender mais que O Método da Rentabilidade não tem nada a ver com este caso, porque não é um contrato típico de locação; é atípico. O Método Comparativo também não se aplicará, porque dificilmente encontraremos uma loja de mesma atividade, ao lado da outra, devido à mistura de inquilinos (tenant mix) e, se houver, uma amostra estatística de apenas um evento é muito pequena. Além disso, o Método Comparativo é um método de pesquisa de mercado, que pressupõe uma concorrência de preços entre os locadores, o que não existe no shopping center categoria A que, por sua natureza, possui um só proprietário, ou um só grupo de proprietários reunidos. O aluguel sobre faturamento caracteriza o negócio aluguel em shopping que passa a não mais se confundir com o negócio aluguel de imóveis. O aluguel sobre faturamento estabelece uma parceria, uma verdadeira sociedade, entre locador e locatário. É ele, antes de qualquer outra coisa, que caracteriza o shopping center. É ele que faz o proprietário do shopping "correr atrás das vendas" junto com o lojista. Sem ele, ou com o erro que está acontecendo com o aluguel mínimo, o shopping vira uma fraude contra a Lei do Inquilinato. Imagine, no exemplo acima, sobre a conta de eletricidade, se o governo autorizasse a concessionária a fixar um mínimo de 1.000 kWh, em vez dos 100 kWh? A concessionária nem se daria ao trabalho de ir na sua casa anotar o relógio! Se você tivesse um problema com o seu fornecimento; você ligaria para a concessionária; seria muito bem atendido pelo SAC; mas, provavelmente, esperaria semanas para ser atendido. A concessionária deixaria de ser a sua parceira. Ela passaria a receber o dinheiro dela sobre 1.000 kWh, quer você os consumisse ou não. É exatamente o que reclamam os lojistas de shoppings centers, com o erro que está acontecendo com o aluguel mínimo. O lojista tem que implorar ajuda para os seus problemas de vendas, como o pouco fluxo de consumidores na sua porta, e não consegue a ajuda. Quando as vendas caem, o aluguel sobe, na contra mão! É o pior dos mundos para o lojista. Embora os contratos dos lojistas com os locadores estabeleçam um aluguel sobre faturamento de 6% 7% 8% etc, os locadores estão viciados em receber, como aluguel mínimo, 15% 25% 35% etc sobre o faturamento dos lojistas. Os locadores, com certeza não concordarão facilmente em corrigir este erro. É preciso que os lojistas e nossas associações tenham coragem e determinação para enfrentar tamanha adversidade. É preciso que os advogados, peritos e juizes, tenham firmeza para saírem do lugar comum e fazerem justiça para a parte mais fraca. Francisco Martins Pinheiro Notas: [1] Artigos do autor, sobre locações e shopping: Minuta de Lei de Shopping O que é Shopping Center? Erro no Aluguel Mínimo Aluguel sobre Faturamento Contrato Atípico de Locação Método do Faturamento Direito de Admissão no Shopping Ação Renovatória Simplificada [2] Shopping center categoria A e shopping center categoria B veja em O que é Shopping Center? [3] Lei do Inquilinato. SEÇÃO VIII Das Penalidades Criminais e Civis Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
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Sim, sou a favor
Francisco Martins Pinheiro
