OPINIÃO

Aldo Carlos de Moura Gonçalves

Equilíbrio contratual, o desafio do varejo nos shoppings

Numa breve reflexão vamos expor as vísceras de uma batalha surda que se desenrola no Congresso Nacional, travada entre os lojistas de Shoppings Centers e os seus Empreendedores. Lojistas de Shoppings de todo Brasil, estão passando por uma situação “sui generis”. Aliaram-se aos empreendedores, construindo e tornando realidade essas verdadeiras alavancas do moderno comércio varejista. Principalmente nos grandes centros, os Shoppings se desenvolveram, tornando-se uma indústria vitoriosa e rentável.

Ocorre que as bases jurídicas e econômicas da relação locatícia utilizada neste empreendimentos revelou-se, com o passar dos anos, viciada e altamente letal para os lojistas. A propalada “parceria” resultou numa equação injusta e ilegal, baseada em cláusulas draconianas e leoninas, que na prática, compele o lojista a transferir fatia insustentável de seu trabalho e rendimento aos proprietários e administradores dos Shoppings.

Num típico contrato (de adesão) de locação de Shopping, o lojista pactua o pagamento de um aluguel percentual sobre o seu faturamento bruto, i.e., sem deduzir custos; impostos; despesas; salários; etc.. A título de garantia de rentabilidade do desempenho, o locador impõe um aluguel mínimo. Ao final de cada mês, apurado o faturamento do lojista, paga-se o valor que for maior. Ocorre que com o passar dos anos, o chamado “aluguel mínimo”, tornou-se, na prática um aluguel máximo, pois este sofre anualmente a correção de seu valor, pela variação do IGP-DI, índice este fortemente influenciado pela variação cambial e incompatível com a realidade doméstica. A conseqüência óbvia é que os valores dos aluguéis mínimos dos lojistas do Shopping ficaram tão elevados que hoje chegam a representar até 30% do faturamento bruto. Se consideradas as despesas condominiais, a Nota de Débito mensal pode chegar até 50% do faturamento bruto. Além disso, rezam estes contratos que a cada 24 meses, em média, os aluguéis mínimos sofrerão um aumento real, apelidado de “degrau” que varia de 10 à 20% além das correções aplicadas! Acrescente em dezembro de cada ano o pagamento do 13º aluguel, não importando se a venda do lojista foi ou não dobrada. Ainda por conta da rubrica “aluguéis” os Shoppings cobram um chamado “aluguel de desempenho”, que, à critério exclusivo do empreendedor fixa um desempenho de vendas, obrigatório para o lojista, de forma que o mesmo pague um aluguel acima do mínimo estipulado. Em caso de falha do lojista, aplica-se então a penalidade de mais 1 ½ aluguel por ano. Em alguns Shoppings do País, também é praticado um aluguel “extra” no mês do “Dia das Mães” e outro no dos “Namorados”. Em média são 15 aluguéis a cada 12 meses!!! Fora o ônus destes múltiplos aluguéis, os lojistas suportam elevados encargos, despesas condominiais, de publicidade e outras, contratadas sem concorrência e sobre as quais o lojista não opina.

O resultado é um forte desequilíbrio econômico entre as partes que implica na insolvência cada vez maior dos lojistas de Shoppings de todo País, e em especial, os pequenos e médios varejistas, que constituem a esmagadora maioria e são os grandes empregadores. Sem alternativas, os lojistas, através de seus órgãos de classe, recorrem ao Congresso Nacional na esperança de que este coíba os abusos e regule esta matéria tão importante para o desenvolvimento do comércio, do emprego e da própria indústria de Shopping centers.

Tramita na Câmara dos Deputados, de autoria da Dep. Federal Zulaiê Cobra, projeto que altera a Lei do Inquilinato, regulando de forma equilibrada e justa estas locações.

Ficou claro, em recente audiência pública na Câmara dos Deputados, que os lojistas não querem proteção para os incompetentes, mas sim regras claras e justas para ambas as partes, sem que se coíba a liberdade de contratar.

Não há negócio próspero onde somente uma das partes é beneficiada. O equilíbrio é fundamental e só será obtido se ambas as partes vencerem o desafio e negociarem, em prol de seus negócios e, principalmente do futuro do comércio e do emprego. A sensibilidade, humildade, serenidade, coragem e a visão de longo prazo são as chaves deste desafio. O maior beneficiado ou prejudicado, além dos lojistas e empreendedores serão sempre os consumidores.

Aldo Carlos de Moura Gonçalves
Presidente do SINDILOJAS-RIO,
Vice-Presidente do CDL-RIO e
 lojista

Nota: artigo publicado no jornal GAZETA MERCANTIL de 05/12/03.

Primeira publicação em 28/01/04