|
MENU |
 |
| |
|
 OPINIÃO
|
negócio aluguel de imóveis ou
negócio aluguel em shopping? |
|
 Francisco Martins Pinheiro
O que é Shopping Center?
|
No Brasil não existe lei que define o que é shopping center. A definição mais aceita é dada
pela ABRASCE. Assim, resultam duas categorias de shopping centers: shopping centers
categoria A) que atendem as normas da ABRASCE e shopping centers categoria B) que não atende essas normas. |
No Brasil não existe lei que define o que é shopping center.
A definição mais aceita é dada pela ABRASCE Associação Brasileira de Shopping
Centers, que representa os interesses econômicos e patronais dos empreendedores de shopping centers.
A ABRASCE reconhece como shopping center os empreendimentos com todas as seguintes características[2] (as observações são nossas):
- Sejam constituídos por um conjunto planejado de lojas, operando de forma integrada, sob administração única e
centralizada.
- Obs.: Existe uma planejada mistura de inquilinos (tenant mix), de acordo com as suas
atividades comerciais. A administração das locações é feita por uma única administradora.
- Sejam compostos de lojas destinadas à exploração de ramos diversificados ou especializados de comércio e
prestação de serviços.
- Estejam os locatários lojistas sujeitos a normas contratuais padronizadas, além de ficar estabelecido nos
contratos de locação da maioria das lojas cláusula prevendo aluguel variável de acordo com o faturamento mensal
dos lojistas.
- Obs.: As normas contratuais padronizadas constituem a Escritura Declaratória de Normas Gerais
Regedoras da Locação, ou similar; o aluguel é variável, não pode haver aluguel fixo. O contrato de locação é
atípico.
- Possuam lojas-âncora, ou características estruturais e mercadológicas especiais, que funcionem como força de
atração e assegurem ao shopping center a permanente afluência e trânsito de consumidores essenciais ao bom
desempenho do empreendimento.
- Ofereçam estacionamento compatível com a área de lojas e correspondente afluência de veículos ao shopping
center.
- Estejam sob controle acionário e administrativo de pessoas ou grupos de comprovada idoneidade e reconhecida
capacidade empresarial.
- Obs.: A maioria das lojas pertencem a um só proprietário ou a um grupo de proprietários. Não
existe concorrência de preços de locação entre os proprietários. Cada loja pertence a todos.
Assim, resultam duas categorias de shopping centers, com as seguintes diferenças em um
ou mais itens:
| |
ITEM |
CATEGORIA A |
CATEGORIA B |
| A |
Definição da ABRASCE |
Enquadram-se em todos os itens |
Não se enquadram em algum item |
| B |
Administração das locações e da mistura de inquilinos (tenant mix) |
Uma única administradora |
Cada proprietário administra a sua loja de forma autônoma |
| C |
Prestação de serviços pelo locador ao locatário (Código de Defesa do
Consumidor) |
Organizar e gerir a mistura de inquilinos (tenant mix), o fluxo de visitantes no shopping, os
serviços do condomínio |
Organizar e gerir o fluxo de visitantes no shopping, os serviços do condomínio |
| D |
Escritura Declaratória de Normas Gerais Regedoras da Locação, ou similar |
Obrigatório |
Não possui; cada proprietário negocia com o locatário as regras da locação |
| E |
Fixação do aluguel |
Aluguel variável percentual sobre o faturamento mensal do lojista[4] |
Aluguel fixo reajustável fixado livremente entre locador e locatário segundo valor de mercado e
valor do imóvel |
| F |
Aluguel mínimo |
Facultativo |
Descabido |
| G |
Concorrência de preços de locação entre os proprietários |
Não existe |
Existe |
| H |
Normas técnicas da ABNT, ou outra entidade, para perícia judicial de fixação do
aluguel |
Para o aluguel variável é descabido; para o aluguel mínimo não há normas aprovadas[5] |
NBR14653-2:2004 Avaliação de bens Parte 2: Imóveis Urbanos, que substitui a NBR502/89 |
| I |
Contrato de locação |
Atípico |
Típico |
| J |
Comprovação da idoneidade e capacidade empresarial do proprietário da
loja |
Obrigatória |
Facultativa |
| K |
Propriedade da maioria das lojas |
Um só proprietário ou um só grupo de proprietários reunidos |
Vários proprietário diferentes dentro do shopping |
| L |
Do ponto de vista econômico |
Integram o negócio aluguel em shopping |
Integram o negócio aluguel de imóveis |
| M |
Pagamento de "res sperata" |
O lojista paga o direito de admissão no shopping |
Proibido; contravenção penal[3] |
Os itens 2, 4 e 5 das normas da ABRASCE hoje são comumente encontrados também nos shopping centers categoria B,
assim não se constituem em itens distintivos.
As pessoas mais qualificadas que discutem as questões de interesse dos lojistas em shopping centers não dispõe de
uma definição clara e precisa do que é shopping center. Esta proposta objetiva suprir tal lacuna.
Francisco Martins Pinheiro
Analista de Sistemas e
lojista em shopping center
Notas:
[1] Artigos do autor, sobre locações e shopping:
21/05/06 Minuta de Lei de
Shopping
09/10/04 O que é Shopping Center?
24/07/04 Erro no Aluguel
Mínimo
23/07/04 Aluguel sobre
Faturamento
22/07/04 Contrato
Atípico de Locação
12/07/04 Método do
Faturamento
12/07/04 Direito de
Admissão no Shopping
24/07/03 Ação Renovatória
Simplificada
[2] Estatuto da ABRASCE, art. 4°.
Selo ABRASCE. Shopping Centers associados da ABRASCE.
[3] Lei do Inquilinato.
SEÇÃO VIII Das Penalidades Criminais e Civis
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a
doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
[4] Aluguel sobre Faturamento
[5] Método do Faturamento
Primeira publicação em 09/10/04
| |
|
Cinemas
|
|
Anúncios |
|
|
|
Você também
pode anunciar no Lojistas.net através do Google; aqui.
|
|
  
|
 Digite o produto
ou a marca
|
|
|
|
|
|
|
Sim, sou a favor
